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Contratti di locazione - garanzie e tutele per gli inquilini

image data Marzo 2015

Quando si prende in affitto un immobile ad uso abitativo si possono seguire alcuni consigli ed accorgimenti per tutelarsi meglio nei confronti dei padroni di casa. Innanzitutto, a meno che sul contratto non sia indicato diversamente, il locatario non può assolutamente tenere per sé una copia delle chiavi della casa o dell'appartamento in affitto. Dato che, dando l'immobile in affitto, si trasferisce completamente al conduttore la detenzione dei locali in questione, il locatario, entrando senza il consenso dell'inquilino, commette una violazione di domicilio. Al massimo, il locatario può tenere un mazzo di chiavi per le emergenze, ma sempre con il consenso del conduttore.

La questione vale anche in caso di una sentenza di sfratto, che può avvenire a seguito del mancato pagamento delle rate dell'affitto ( si parla di sfratto per morosità) oppure a seguito della scadenza del contratto (in questo caso si parla di sfratto per finita locazione). In entrambi i casi, se l'affittuario non lascia spontaneamente l'abitazione nonostante l’ordine del giudice, il locatario non può cambiare la serratura della porta, rescindendo i contratti di luce, acqua e gas od eseguendo lo sfratto personalmente (entrando nell'abitazione e portando fuori gli oggetti personali dell’inquilino). Il locatario dovrà sempre fare ricorso ad un ufficiale giudiziario per eseguire lo sfratto, se non vuole commettere una violazione di domicilio.

In ogni caso, se l'inquilino ha ragione di credere che il locatario abbia ancora in suo possesso un altro mazzo di chiavi (oltre a quelle consegnate alla stipula del contratto), può sostituire a sue spese la serratura, dandone una comunicazione motivata al locatario.

Per quanto riguarda il diritto di prelazione nella nella vendita dell’appartamento in affitto, questo sussiste solo nel caso in cui il locatario rescinda il contratto alla scadenza dei primi quattro anni di affitto per vendere l'immobile. In questo caso, il venditore deve preferire il conduttore ad altri eventuali possibili acquirenti, ovviamente a parità di prezzo. Il proprietario comunica all'inquilino le condizioni e l'importo della compravendita, e questi ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione.

Se il locatario vende l'immobile senza disdire anticipatamente il contratto, tuttavia, l'inquilino non ha diritto di prelazione. Ovviamente, i diritti e gli obblighi del contratto rimangono in vigore per il nuovo proprietario. Anche nel primo caso, comunque, si potrà far restare in vita il contratto, indicando un nuovo soggetto come padrone di casa.

Attenzione: se l'inquilino si accorge di aver pagato delle somme non dovute al padrone di casa, ha sei mesi di tempo dalla risoluzione del contratto di locazione per recuperarle. Successivamente, potrà recuperare soltanto le somme non ancora prescritte. L'inquilino ha questa tutela particolare perché ritenuto la “parte debole” del contratto. In pratica, l'inquilino può intentare causa al locatario anche per questioni di molti anni prima, ma questa deve essere avviata entro sei mesi dal rilascio dell'immobile. In caso contrario, la causa potrà riguardare solo le somme versate in esubero solo negli ultimi dieci anni (in questo caso, si perderanno le somme versate in precedenza)

Autore:  Serena Marchini   
    
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