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Le Tabelle Millesimali

Le tabelle millesimali possono essere definite come una delle colonne portanti della vita condominiale.
In sede di riunione condominiale le decisioni devono essere valutate sulla presenza dei condomini all’assemblea in questione e sul valore millesimale che appartiene ad ognuno di loro; pertanto il “sistema condominio”, in assenza di una tabella dei valori millesimali, non può esistere nel suo pieno potere deliberativo.
Negli immobili costruiti recentemente le tabelle millesimali si trovano spesso allegate al regolamento contrattuale di condominio (preparate dal costruttore).
In molti casi comunque succede che non si provveda a determinare queste quote prima di stipulare l’atto di vendita , mancando quindi di indicare negli atti le quote millesimali di comproprietà dell’immobile ceduto ad ogni condomino.
Questa quota millesimale di comproprietà è evidentemente un fattore importante da considerare.
Una vendita senza la determinazione dell’entità del bene trasferito è di fatto una vendita effettuata con estrema leggerezza.
Queste tabelle esprimono dei valori numerici (in millesimi appunto)  delle singole unità immobiliari del condominio. La quota in millesimi esprime un valore aritmetico (es. 75 millesimi) che viene definito come la proporzione tra il valore di  ogni unità e la sommatoria di tutte le proprietà  immobiliari condominiali.

Determinazione tabelle millesimali
Viene normalmente eseguita da un tecnico (geometra; ingegnere; architetto) che effettuerà una perizia sulle proprietà del condominio applicando il suo criterio di stima.
Da questo fattore (criterio di stima) deriva il fatto che i valori delle tabelle millesimali effettuati sullo stesso edificio da più tecnici normalmente hanno valori diversi.
A grandi linee è comunque utile sapere che al fine della compilazione di queste tabelle (SE i piani hanno tutti la stessa altezza) si considera la superficie reale delle proprietà esclusive.
Vengono considerati ai fini della valutazione anche:
-il  piano a cui si trova l’ immobile;
-l’altezza dal suolo (specie in relazione della presenza o meno di un ascensore condominiale);
-esposizione (verso strada, cortile, per i negozi  ad esempio si considera la mole di traffico sulla via);
-destinazione (se l edificio servirà come magazzino, deposito, abitazione etc.).
In ogni proprietà esclusiva, per ogni componente di valutazione si sceglie un coefficiente idoneo, moltiplicati infine tra loro questi valori si arriva ad un coefficiente unico globale. 
Questo valore moltiplicato per la superficie reale ci fa ottenere la superficie virtuale.
Sommando tutte le superfici virtuali e dividendo il risultato per 1000 si ottiene un quoziente che, moltiplicato per ogni superficie virtuale darà la quota millesimale della singola proprietà corrispondente.

Tipi di tabelle 
La tabella millesimale ha la funzione di ripartire le spese condominiali (e quindi comuni) in maniera equa, in base ai valori delle proprietà.
In ogni caso le tabelle millesimali possono essere di vario tipo, sempre e comunque allo scopo di un equa ripartizione degli oneri da parte dei singoli proprietari, ad esempio il condominio “A” può essere dotato di una tabella millesimale per la manutenzione delle scale o di una per le spese relative al riscaldamento.

Approvazione delle tabelle stilate da parte dei condomini
Mentre in passato era necessaria l’approvazione delle tabelle all’unanimità da parte dei condomini, con la sentenza n.18477 del 2010, la cassazione ha sancito che “le tabelle non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, bensì basta la maggioranza qualificata”, questo ovviamente ha sancito la fine di molti inconvenienti in ambito condominiale, lasciando in ogni caso la possibilità per chi si senta danneggiato di potere chiedere una revisione.
È bene ricordare però che le tabelle millesimali sono per definizione valori aritmetici che definiscono il rapporto tra singola proprietà individuale (appartamento) e l’intero edificio (condominio) al fine di un equa ripartizione delle spese, del computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea condominiale.

Mancanza delle tabelle 
Giuridicamente l’amministratore ha la possibilità di chiedere in giudizio (senza autorizzazione dell’assemblea di condominio) la determinazione delle tabelle millesimali.
In attesa della determinazione delle tabelle (come da legge) nulla vieta ai condomini di effettuare tra di loro in accordo una ripartizione (ovviamente più imprecisa) proporzionale al fine della continuità della vita condominiale.
La Revisione o modifica della tabella millesimale può essere richiesta anche nell’interesse di un solo condomino, nel caso in cui:
-risultano essere errate;
-ci sono state modifiche di una parte dell’edificio di vasta portata che possono aver cambiato le proporzioni precedentemente fatte (secondo i criteri sopra descritti).

Autore:  Giacomo   
    
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