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Le innovazioni della cosa comune - Condominio

Da un punto di vista concettuale, giurisprudenza e dottrina, concordano nel definire l’innovazione come l’aspetto innovativo in qualsiasi modificazione materiale o funzionale della proprietà comune (condominio), comportando mutamenti della destinazione originaria del bene oppure aggiunte di materiali (Art 1120 c.c. ).
Essendo un concetto piuttosto elaborato verranno qui di seguito portati esempi "pratici" al fine di chiarire meglio al lettore le sfaccettature dell’argomento in questione.

Differenza tra innovazione e modificazione della cosa comune:
la modificazione della cosa comune viene intesa come un “potenziamento”, una miglioria che lascia però immutate consistenza e destinazione.
Innovazione e manutenzione:
mentre la manutenzione ordinaria (riparazioni di piccola entità volte a mantenere le condizioni dello stabile in buono stato) è facilmente distinguibile dall’innovazione, discorso più complesso lo si ha con la manutenzione straordinaria.  La grande differenza tra innovazione e man. Straordinaria è che quest’ultima presenta carattere di necessità.
Per quanto riguarda la delibera sulle innovazioni va detto che, ai sensi dell’articolo 1136, quinto comma, “le deliberazioni in oggetto devono sempre essere approvate con la maggioranza dei voti ed i 2/3 del valore dell’edificio. La delibera adottata con una maggioranza inferiore a quella prevista dalla legge è nulla.

Le 3 “situazioni” in cui le innovazioni sono vietate (dal secondo comma, art, 1120 c.c.):

1) Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.
Pregiudizio alla stabilità: indebolimento delle fondamenta o delle strutture portanti
Pregiudizio alla sicurezza: potenziale diminuzione della tutela personale e patrimoniale dei condomini all’interno dello stabile.

2) Vietate le innovazioni che alterino il decoro architettonico del fabbricato (vengono considerati fattori come simmetria, estetica, architettura originale del bene etc.).

3) Vietate le innovazioni che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (se ha carattere temporaneo è trascurabile).


Art.1121 c.c.
Se le innovazioni sono molto gravose ovvero hanno carattere voluttuario esse sono sottoposte ad una particolare disciplina dettata dall’art. 1121 c.c. .
A voler semplificare il concetto generale: se l’innovazione presenta caratteristiche di voluttuarietà e gravosità (o anche una sola delle due) e consiste in opere o impianti suscettivi di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati dalla spesa comune.
Si ricorda che le caratteristiche di voluttuarietà e gravosità non sono soggettive (ovvero non dipendono ad esempio dalle condizioni economiche di un condomino) bensì oggettive e fanno fede alle condizioni e all’importanza dell’edificio.
Importante poi dire che il condomino che intende far valere il suo diritto dall’art.1121 deve manifestare chiaramente il proprio dissenso durante l’assemblea condominiale dichiarando di non voler partecipare ai vantaggi dell’innovazione.
Se negli anni, nuovi proprietari o eredi di chi, si è avvalso a suo tempo del diritto di dissenso dall’innovazione, vogliono partecipare ai vantaggi dell’innovazione lo possono fare. È previsto però che esse contribuiscano alla spese di manutenzione dell’opera ed alle spese sostenute a suo tempo per l’esecuzione di questa; spese che andranno calcolate tenendo conto dei contributi dati dagli altri condomini negli anni aggiungendo interessi legali, cambio del costo della vita, deprezzamento del bene etc.
È previsto che se l’utilizzazione separata non sia possibile,  non è possibile che un condomino si rifiuti di partecipare alla spesa salvo che la maggioranza dei condomini accetti di sopportarne integralmente la spesa. 
È previsto che se l’utilizzazione separata non sia possibile,  un condomino non può rifiutarsi di partecipare alla spesa salvo che la maggioranza dei condomini accetti di sopportarne integralmente la spesa. 

Autore:  Giacomo   


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